Starters hebben moeite met vinden geschikte woning

oktober 2015

Een werkgroep heeft in de gemeente Hellendoorn de problematiek met betrekking tot starterswoningen onderzocht waarvan de conclusies graag met u delen.

Voor het onderzoek is gebruik gemaakt van een online enquête, die via lokale media, de Facebookpagina ‘Leven in Nijverdal’ en de Plaatselijke Belangen is verspreid.

De doelgroep voor de enquête waren starters op de woningmarkt: jongeren tussen de 18 en 30 jaar die naar een woning op zoek zijn of net een woning hebben gevonden in de gemeente Hellendoorn. In totaal vulden 205 respondenten de enquête in. Gemeente Hellendoorn telde op 1 januari 2015 volgens CBS 3.739 inwoners van 20 tot 30 jaar. Wat betekent dat meer dan 5% de enquête heeft ingevuld. In Daarle waren er 11 respondenten.

Het gehele onderzoek met aanbevelingen kunt u hier downloaden, de conclusies staan ook hieronder vermeld.

Conclusies
Hier de conclusies uit het rapport:

Starters hebben moeite met het vinden van een starterswoning. Het huidige aanbod sluit niet, dan wel zwaar onvoldoende, aan op de wensen van de starters. Het is tekenend dat slechts 9% van de jongeren vindt dat er voldoende woningen voor hem/haar beschikbaar zijn in de gemeente Hellendoorn. Het aanbod van zowel huur- als koopwoningen sluit niet aan bij de vraag.

Starters in de gemeente Hellendoorn zoeken een huurwoning van minder dan € 600. Maar die huurwoningen zijn er niet, of niet beschikbaar voor de groepen met dat inkomen. Zo hanteert de Woningstichting de huurgrens van € 618,24 voor mensen met een inkomen tot € 21.950. Terwijl de helft van de starters al een inkomen heeft boven die inkomensgrens.

Daardoor komen zij niet in aanmerking voor de sociale huurwoningen in die prijsklasse. Daarnaast liggen de huurprijzen in de private sector ook (ver boven) de maximaal gewilde huurprijs van € 600 per maand. Daarnaast krijgt men met dit inkomen ook geen huurtoeslag meer, aangezien de grens daarvoor ook ligt op € 21.950.

Van de mensen die opzoek zijn naar een koopwoning zoekt een derde een koopwoning onder de €150.000. Meer dan de helft van de mensen zoekt een koopwoning tussen de € 150.000 en € 200.000. Dat moeten dan bijna wel stelletjes zijn, want voor single starters zijn die woningen bijna niet te betalen. Kijkende naar een starter met een inkomen van € 2000, deze kan een maximale hypotheek van € 80.000 tot € 90.000 krijgen

1. Dat is dus verre van voldoende voor het kopen van een woning. Er is dus een groep ontstaan die precies tussen betaalbare huurwoningen en de koopwoningen invalt. Voor deze groep zal dus een oplossing gevonden moeten worden.

Daar komt bij dat jongeren steeds langer single blijven. Van de 18-29-jarige mannen heeft bijna de helft geen vaste partner, tegenover ruim een derde van de vrouwen

2. Jongeren nemen ruim de tijd om single te zijn. Ze nemen de tijd voordat ze zich settelen of binden. Jongeren die het ouderlijk huis verlaten blijven langer alleen wonen

3. Zij hebben dus alleen het eigen inkomen waardoor een duurder huurhuis of hypotheek niet binnen handbereik komt te liggen.

Een andere maatschappelijke ontwikkeling is dat jongeren steeds minder vaak een vast contract krijgen. De arbeidscontracten worden steeds flexibelere, waardoor het steeds moeilijker wordt een hypotheek te verkrijgen. Daarnaast zijn de eisen voor een hypotheek door de financiële crisis ook steeds strenger geworden. Uit dit onderzoek kwam ook naar voren dat starters moeite hebben met het verkrijgen van een hypotheek. Een maatschappelijke ontwikkeling waar binnen de gemeente Hellendoorn natuurlijk niet de oplossing voor handen is. Maar er zijn wel mogelijkheden om de problemen voor starters minder groot te maken.

Mensen gaan meer verdienen naarmate ze ouder worden. Dat geldt zeker voor jongeren, zo verdient een Overijsselse jongere (excl. studenten) van 15-25 jaar oud gemiddeld € 11.400 en een jongere van 25-35 jaar oud gemiddeld € 28.400. Daar zit dus een behoorlijke stijging in. Een stijging die ook verwacht mag worden bij de starters die de woningmarkt willen betreden. Zij zullen snel doorgroeien met hun inkomen. De laatste jaren was de jongerenwerkloosheid veel hoger door de economische crisis. Waar in 2008 nog 8,4% van de jongeren werkloos was, was dat in 2013 18,7%4. Daardoor hebben jongeren lang zonder werk én inkomen gezeten, waardoor het nu ook moeilijker is om in de woningmarkt te stromen. Daardoor zal er waarschijnlijk nu ook een grotere golf starters de woningmarkt op willen komen.

Het probleem is dus groter dan alleen de gemeente Hellendoorn. Er liggen enkele grotere maatschappelijke ontwikkelingen aan ten grondslag, bijvoorbeeld dat de jeugd langer single is of dat het sinds de financiële crisis moeilijker is geworden een woning te vinden. Maar dat betekent niet dat er binnen de gemeente Hellendoorn niets aan gedaan kan worden.

Gemeente Hellendoorn heeft de laatste jaren verschillende initiatieven ontplooid om starters te ondersteunen (voornamelijk) bij het kopen van een woning. Maar de helft van de mensen geeft aan dat gemeente Hellendoorn meer zou kunnen doen voor starters bij hun zoektocht naar een woning. Dat is niet zo verwonderlijk als je alleen al kijkt naar de gemeentelijke website. Het enige wat daar staat over woningen is het zelf bouwen van woningen en de starterslening. Dat zou al heel simpel uitgebreid kunnen worden met meer informatie, wat starters al meer zou kunnen helpen.

Starters geven dus aan dat gemeente Hellendoorn meer kan doen bij het zoeken naar geschikte woonruimte voor starters. De vraag die daarbij rijst is of de respondenten een verschil zien tussen Gemeente Hellendoorn en de Woningstichting Hellendoorn. Daar heeft dit onderzoek zich niet opgericht, misschien dat dat het verwachtingspatroon van de gemeente ook beinvloedt.

Een van de initiatieven die gemeente Hellendoorn de laatste tijd ontplooit heeft is de starterslening. Samen met de provincie Overijssel en het Rijk heeft de gemeente geld gestopt in de starterslening, waardoor het voor starters makkelijker was een hypotheek te krijgen voor een woning. Opvallend is dat meer dan de helft van de ondervraagden niet afwist van het bestaan van de starterslening. Blijkbaar is er onvoldoende rugbaarheid aangegeven. Het potje van de starterlening is nu bijna leeg. De gemeenteraad heeft besloten er (vooralsnog) geen nieuw geld in te steken, mede omdat de rijksoverheid is afgehaakt. Een ander initiatief is dat van de CPO-projecten. Projecten waarin starters gezamenlijk hun eigen woning kunnen laten bouwen. Maar de prijzen daarvan zijn in de meeste gevallen ook hoger dan de gewenste prijzen voor een koopwoning. Daarnaast maakt het de meeste starters niet of uit ze een bestaande of een nieuwbouw woning willen. Een nieuwbouwproject zal dus niet echt als extra ‘trigger’ werken.

Het zijn de twee bekendste initiatieven die de gemeente gestart is. Maar beide hadden betrekking op de koopwoningen. Terwijl het grootste probleem juist is dat er een kloof bestaat tussen de gewenste huur- en koopwoningen voor starters en het aanbod van huur- en koopwoningen op de woningmarkt. Met name voor deze groep zal een oplossing gevonden moeten worden.

 


< CPO informatieavond op 27 mei voor starters woningmarkt